Update: 12.05.2022
Wir alle sind nach wie vor geschockt von dem Geschehen und den schrecklichen Bildern aus dem Osten Europas. Nicht nur Sie als Kunde, auch wir und unsere Mitarbeiter fragen sich, welche Auswirkungen dies für uns in der Zukunft und somit auch auf dem Immobiliensektor haben wird.
Neben dem ganzen Leid und Elend in der Ukraine, den stark gestiegenen Benzin- und Gaspreisen und der Angst vor einem europaweiten Krieg, steht auch weiterhin das Thema "Flüchtende" in unseren Fokus.
Update: 05.04.2022 Wohnraum für Flüchtlinge aus der Ukraine gesucht!
Aufgrund des Krieges in der Ukraine sind inzwischen Millionen Menschen auf der Flucht und auf der Suche nach Schutz und Sicherheit. Seit dem 24.02.2022 sind in Deutschland nach heutigem Stand rund 300.000 Menschen angekommen, die dringend Unterstützung benötigen. Viele davon auch bei uns in Norddeutschland. Alle, die nicht zunächst privat bei Verwandten und Freunden Zuflucht gefunden haben benötigen nun so schnell wie möglich ein sicheres Dach über dem Kopf.
Die Städte und Kommunen sind aus diesem Grund vielerorts dringend auf der Suche nach verfügbaren Wohnungen.
Und jetzt sind Sie gefragt: Können Sie Wohnungen (oder Gewerbeimmobilien, die vergleichsweise schnell als Wohnraum umgenutzt werden können) für Geflüchtete zur Verfügung stellen?
Der IVD Nord hat eine Übersicht zu Koordinierungsstellen in den norddeutschen Bundesländern zusammengestellt, die sich über Ihr Angebot freuen!
Welche miet- und steuerrechtlichen Regelungen gilt es bei der Bereitstellung von Wohnraum an die Geflüchteten zu beachten?
1.) Was müssen Vermieter in mietrechtlicher Hinsicht beachten?
Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht für Mietverträge mit Geflüchteten keine Besonderheiten vor. Es ist daher möglich, einen unbefristeten Mietvertrag, sofern dieser denn gewünscht ist, aufzusetzen. Aufgrund der ungewissen Situation in der Ukraine, in der die betroffenen Menschen kaum Planungssicherheit haben, bietet sich zunächst einmal ein befristeter Mietvertrag an. Dabei unterscheidet man zwischen Mietverträgen auf bestimmte Zeit sowie Mietverträgen zur Überlassung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch.
Bei einem Mietvertrag zur Überlassung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch gehen Vermieter und Mieter davon aus, dass der vermietete Wohnraum nicht der ständige Lebensmittelpunkt des Mieters ist. Anerkannte Gründe sind die Überbrückung, bis der eigene Wohnraum fertiggestellt ist oder der bloße Besuch. Das Wohnen soll dabei nicht im Vordergrund stehen. Nach Rechtsprechung sollte die Dauer des Mietvertrags einen Zeitraum von drei Monaten nicht überschreiten, wobei in Anbetracht der Lage davon auszugehen ist, dass Zuflucht ein Grund für eine angemessene längere Befristung ist. Die Kündigungsregeln sowie die Höhe der Miete können frei vereinbart werden.
2.) Was müssen Vermieter in steuerlicher Hinsicht beachten?
Vermieter können sich dazu entscheiden, lediglich eine geringe Miete zu verlangen. Dabei müssen sie aber das Steuerrecht beachten. Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung der betreffenden Wohnung stehen, können unter Umständen nicht in vollem Umfang als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dies ist dann der Fall, wenn die verlangte Miete weniger als 66 Prozent der örtlichen Miete beträgt. Beträgt die Miete mehr als 50 Prozent, aber weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, gilt seit 1. Januar 2021 eine Sonderregelung. In diesem Fall wird geprüft, ob die Absicht zur Erzielung von Einkünften vorliegt. Wenn ja, werden alle Werbungskosten berücksichtigt. Ansonsten können sie nur anteilig abgezogen werden. Bei vollständigem Mieterlass verliert der Vermieter auch die Möglichkeit des Werbungskostenabzugs für die betreffende Wohnung.
3.) Dürfen Mieter geflüchtete Personen überhaupt ohne weiteres aufnehmen?
Grundsätzlich stellt das kein Problem dar. Auch ein Aufenthalt von länger als sechs bis acht Wochen ist in der Regel unproblematisch. Nach § 553 BGB kann der Vermieter seine Erlaubnis bei längeren Aufenthalten nur dann versagen, wenn dieser dem Vermieter nicht zugemutet werden kann. Grundsätzlich kann der Vermieter für die höhere Beanspruchung der Wohnung auch eine höhere Miete verlangen. Will der Mieter den gesamten Wohnraum an einen Dritten untervermieten, darf der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung ohne Weiteres verweigern, sofern nicht ganz besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Pflicht zur Zustimmung begründen können. Handelt es sich bei den aufgenommenen Menschen um Verwandte (Kinder, Enkel, Eltern, Onkel/Tante, Neff/Nichte) so ist die Zustimmung des Vermieters bis zur Grenze der Überbelegung nicht erforderlich. Also: Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte der Vermieter informiert und mit ins Boot geholt werden.
Ursprünglicher Beitrag: 09.03.2022: Aktuelle Auswirkungen im Bereich "Verkauf"
Ähnlich wie im ersten "Corona-Lockdown" im April 2020 erleben wir auf der Nachfrageseite eine Art Schockstarre. Die Telefone sind deutlich ruhiger als vor dem Krieg, die Anzahl der Anfragen und Besichtigungswünsche haben sich gerade im Bereich Kauf sehr deutlich reduziert.
Kein Wunder – wer möchte sich jetzt langfristig verschulden oder eine Immobilie kaufen, wenn gerade nicht einmal abzusehen ist, was in der nächsten Woche passiert.
Auch die gestiegenen Zinsen im Zuge der anziehenden Inflation (seit Jahresanfang von 0,7% auf annähernd 3,0%) bremsen aktuell die Nachfrage.
Wie im ersten Lockdown gehen wir davon aus (wenn es nicht noch schlimmer kommt), dass sich dieses Nachfrage-Tief bald wieder auflösen wird.
Gerade in schweren Zeiten sind Immobilien eine der sichersten Anlagen und die Mietrenditen schlagen nach wie vor noch deutlich die Zinsen für Geldanlagen bei den Banken. Hinzu kommt, dass die steigenden Energiekosten sowie Rohstoffpreise vermutlich sehr bald zu einer weiteren Verteuerung des Neubaus führen werden. Auch kommen viele Beschäftigte in der Baubranche aus Osteuropa. Vermutlich werden einige der Flüchtlinge aus der Ukraine bei uns erst einmal eine neue Heimat finden. Dies kann zu einer zusätzlichen Nachfrage auf dem Immobilienmarkt führen.
Betrachtet man all diese Faktoren (Inflation, Immobilien als krisensichere Anlage, anziehende Kosten im Neubau, anziehende Nachfrage nach Wohnraum), wird die Nachfrage sowohl im Bereich des Neubaus als auch bei den Bestandsimmobilien unserer Einschätzung nach sich trotz der schrecklichen Ereignisse bald wieder erholen. Wobei natürlich aufgrund der Energiekrise die Themen "energetischer Standard und Energiewerte" vermehrt in den Fokus rücken werden.
Aktuelle Auswirkungen im Bereich "Vermietung"
Auch hier merken wir eine starke Verunsicherung. Viele Menschen fragen sich: jetzt umziehen oder doch erst einmal abwarten? Natürlich werden auch künftig Menschen ein neues Zuhause suchen, weil sie sich beruflich oder familiär verändern möchten oder müssen. Und gerade in diesen unsicheren Zeiten ist ein Mietobjekt für den ein oder anderen interessant, weil in der Vermietung kein langfristige Bindung erforderlich ist.
Hier bitten wir unsere Vermieter also ebenso um etwas Geduld und Ruhe.
Hilfe für Geflüchtete
Was uns derzeit schon beschäftigt, aber in naher Zukunft noch von viel, viel größerer Bedeutung sein wird – wie können wir, wie können Sie helfen? Aktuell ist sicher erstmal die Hilfe vor Ort und in den Grenzstaaten wie Polen, Tschechien und Rumänien am wichtigsten – hier helfen wir am besten mit unseren Spenden! Aber auch die Unterbringung der Geflüchteten – die Politik erwartet die größte Flüchtlingswelle seit Gründung der Bundesrepublik – wird ein riesiges Thema.
Laut Beschluss der EU haben Geflüchtete Ansprüche auf ein befristetes Bleiberecht, auf Leistungen nach dem Asylbewerberhilferecht – sprich auch für Mietzahlungen – und sie dürfen hier arbeiten.
Möchten Sie Flüchtende aufnehmen oder eine Wohnung zur Verfügung stellen?
Informieren Sie uns bitte so schnell wie möglich!
Bei uns sind bereits einige Anfragen eingegangen und dies wird sicher noch deutlich mehr!
Weiter bieten die Gemeinden auf ihren Websites die Möglichkeit, sich zu registrieren.
Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft haben mit dem Portal warmes-bett.de auch eine Möglichkeit geschaffen, wo Sie Ihren Wohnraum unkompliziert Flüchtenden anbieten können.
Haben Sie Fragen, Wünsche, Ideen – wir freuen uns auf Ihren Anruf!
Quelle: Ihr IVD Nord Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter
